Какие скрытые возможности дает бизнесу «закон о земле»

2020-05-08 10:00:35 738
Какие возможности дает бизнесу «закон о земле»

Принятие Закона «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно оборота земель сельскохозяйственного назначения» - положительный для рынка фактор – рассказал эксперт рынка, представитель Райффайзен Банка Аваль Николай Волков.

Как говорит эксперт, Закон реально позволяет агрокомпаниям покупать землю уже с лета 2021 г., открывает новое направление для инвестиций и стимулирует развитие отрасли.

На первый взгляд, новый закон ограничивает агрокомпании в возможности приобрести землю аж до 2024 года, давая возможность это сделать только физическим лицам. Но это только на первый взгляд. Согласно принятому закону, компания сможет передать свое право выкупа участка физическому лицу или лицам. По 100 га на человека смогут купить учредители компании, их доверенные лица. Например, партнеры, сотрудники, члены семьи, друзья... Создать свой земельный фонд агробизнесу поможет и так называемое «переважне право» арендодателя, прописанное в законе. Оно дает приоритет на покупку участков тем компаниям, которые их арендуют и ведут на них деятельность.

Итак, купить все же можно, но за сколько и как? Закон определяет, что земля должна быть куплена по цене, не ниже нормативной денежной оценки, что сделает минимальную цену 1 га земли не ниже эквивалента в 1 тыс. долларов. Но что особенно важно – оплата возможна только в безналичной форме и с предоставлением источника происхождения средств. То есть если собственник сельхозпредприятия захочет выкупить несколько полей с помощью группы доверенных лиц, он должен будет уже сейчас продумать – как законным путем обеспечить их необходимыми средствами. Например, увеличить оклад, выплатить материальную помощь, премию, совершить с ними сделку, в результате которой они получат денежный доход после оплаты пошлин и налогов, и, конечно же, не стоит забывать о выплатите дивидендов учредителям. Если бы закон позволял покупать землю юридическим лицам напрямую, не дожидаясь 2024 года, таких схем бы не было.

Стоит обратить внимание и на то, что договоры аренды, которые были заключены с юридическими лицами и предыдущими распорядителями земли (преимущественно пайщиками), остаются действующими и после смены собственников. Разумеется, если договоры оформлены правильно. Этой теме агропроизводители уделяли достаточно много внимания последние четыре года, что сработает в плюс и в нынешней ситуации. Распространение условий аренды на новых собственников снижает риски агробизнеса и дает гарантированную прибыль новым владельцам, если они, конечно же, не из числа доверенных лиц.

Важный нюанс. Из-за лимитирования в 100 га выходит, что участки будут покупать не те, кто фактически возделывает и управляет землей, а достаточно широкий круг лиц. И не все из них будут доверенными с действительно высоким уровнем доверия. А значит, для собственника предприятия будет важен юридический контроль над этими людьми. Ведь эти формальные землевладельцы могут становиться фактором риска для предприятия. За деньги компании они купят землю на себя, но заключить с ними долгосрочную аренду с правом выкупа эта компания не сможет – только срочный договор аренды. А значит, для удержания доверенных лиц необходимы будут программы мотивации, введение в статус партнеров или соучредителей компании, другие решения, позволяющие зафиксировать их доли ресурса в управлении предприятием. В итоге возникнет некая новая квази-юридическая структура. И это будет «рабочей схемой» до 2024 года, пока у бизнеса не появится возможность открыто покупать основной ресурс.

Подведем промежуточный итог. Обозначенные законом ограничения не лишают компанию возможности приобрести необходимое количество земли, но ограничивают возможность делать это простым и прозрачным способом. А также закрывают возможность юридическим лицам взять целевые кредиты под комфортные проценты, воспользоваться государственной программой компенсации.

Итак, через год с лишним землю можно будет покупать и продавать. Но всем ли, работающим на земле, стоит спешить? Ведь 100 га будут стоить 150-200 тыс. долларов. Для простых селян и ФОП-фермеров это нереальная сумма, хотя юридически именно под них написан закон. Маленький фермер – это та категория предпринимателей, которая уже и так имеет землю. Хозяйства нередко базируются на земельных паях семьи, партнеров или родственников, это может быть, например, 10-20 га. Им зачастую не нужны новые территории, кроме тех случаев, когда хозяйство активно развивается. Но таким предпринимателям эффективнее арендовать дополнительные участки, а средства вкладывать в технику и другие нужды хозяйства.

Кто точно будет покупать землю – так это небольшие агрокомпании, собственники которых проживают на той территории, на которой ведут бизнес, и для них это больше, чем бизнес. Эти хозяйства часто являются градообразующими, являются основными донорами и инвесторами. Такие предприниматели будут стремиться к покупке с точки зрения репутации, статуса, ощущения «справжнього господаря». Это психологический фактор, ведь многие украинцы еще помнят, что их прадеды владели и активно возделывали земли.

Покупка земли не должна быть самоцелью для агробизнеса. Сейчас четко выделяются компании, ориентированные на операционную эффективность. Их задача – на арендованной земле добиваться наилучшего результата при ее эффективном использовании. Для них земля является не источником прибыли, а инструментом. Аренда поля для таких компаний под однолетние культуры будет экономически более выгодна, чем покупка.

Купив же участок, компания должна максимально эффективно его использовать, повысить качество обработки, инвестировать в инфраструктуру (например, системы орошения), возможно – изменить профиль, выращивать продукцию, которая будет иметь дополнительную стоимость. Потому что покупка земли – это значительная инвестиция, и она должна окупаться. Особенно, если были задействованы кредитные средства. Так что открытие рынка земли может сыграть позитивную роль в повышении общей культуры землепользования в Украине, вывести на новый уровень эффективность агробизнеса.

Принимая решение, покупать или не покупать, нужно учесть важный фактор. Кроме земель под однолетние культуры, у агрокомпании могут быть «ключевые» земли. Это многолетние насаждения, сады, ягодники, виноградники, орешники. То есть те, в которые инвестируется значительное количество денег и времени. Рядом с такими локациями может быть построено овощехранилище, перерабатывающий комплекс, логистический объект, и это делает земельные участки стратегическими. Если компания теряет их, она теряет не только огромные средства, но и долю бизнеса или весь его полностью.

Резюмируем. Ценность представляет та земля, в которую вложены инвестиции. Например, поля, на которых установлены системы орошения, проведена мелиорация. Нередко на них выращивается посевной материал, например, под договоры с Syngenta, Pioner… Такие компании часто требуют, чтобы на участках, где выращивается посевной материал, стоял полив, был проведен ряд подготовительных работ. Даже если нет рисков потерять такой участок, стоимость аренды этой земли будет однозначно расти, и производителю нужно будет находить возможность получать с нее дополнительную прибыль. То есть земля, имеющая инфраструктуру, перспективна для приобретения: в нее уже «закопаны» деньги, она работает эффективно и дает повышенную доходность.

А вот кому новый закон принесет только головную боль вместо возможностей – это компании с иностранным капиталом. Как правило, они очень тщательно подбирали себе земли для ведения бизнеса, с хорошими показателями и рельефом, а также качественно их обрабатывали. На их земли в первую очередь и будет основной спрос. При этом перспективы выкупить этот ресурс для них крайне туманны. В 2024 году рынок земли для них не откроется, изменить ситуацию смогут только позитивные результаты референдума. Который возможно будет, возможно – нет, в любом случае неизвестно, когда. Советуем таким компаниям начать превентивные меры, в первую очередь – наладить работу с пайщиками. Провести информационную кампанию, убедить не продавать землю (по крайней мере в ближайшее время), а, как и раньше, сдавать в аренду. Увеличить оплату паев и подумать о других видах повышения лояльности.

Закон в нынешней редакции будет способствовать еще одному новому явлению. На рынке появятся люди и компании, не имеющие прямого отношения к агробизнесу и приобретающие землю в качестве инвестиции, для сдачи в аренду или дальнейшей перепродажи. По сути, появится новый вид деятельности на этом рынке – Рантье. Они будут стараться собрать массивы земли, например, целое поле, перспективные участки, локации, недалеко от городов, земли с добавочной стоимостью, которые арендуют крупные украинские и иностранные агрохолдинги. Интерес к таким участкам – более высокая арендная плата и сокращение сроков возврата инвестиций. Рантье будут предоставлять и другие услуги – создание групп контролируемых землевладельцев под выкуп необходимых аграрию участков.

Можно прогнозировать, что в пятилетней перспективе стоимость земли, как актива, будет расти и, возможно, достигнет 4-5 тысяч долларов за гектар. А значит, лица, имеющие возможность вложить деньги в землю, будут стараться сделать это как раз на первых этапах. Кроме ожидаемого роста стоимости, сгруппированные участки в виде одного поля будут активами, имеющими наивысшую цену и ликвидность как со стороны инвестора, так и со стороны банка.

Итак, что же нужно сделать аграрию, готовясь к открытию рынка земли

  • Провести Аудит земли и отношений с пайщиками, и на рынке уже появились технологические решения, как, например, Vkursi Zemli, которые реально упрощают жизнь фермеру и позволяют фактически онлайн, в несколько кликов получить всеобъемлющую информацию о своем земельном банке и потенциальных юридических рисках.
  • Легализовать средства под планируемую покупку. Вывести необходимую сумму законными методами на себя лично и на доверенных лиц. Например, в форме дивидендов.
  • Подумать, как сконцентрировать важный для компании стратегический земельный банк на доверенных лицах. Провести предварительные переговоры с продавцами.
  • В более отдаленном контексте, уже под 2024 год, когда землю смогут покупать юрлица, необходимо обеспечить себе позитивную кредитную историю.
  • Можно предположить, что при открытии рынка, предусматривающего 10 000 га в одни руки, сразу большое количество юридических лиц захочет приобрести землю, что повлечет за собой одновременные многочисленные обращения в банк. Создастся ажиотаж. Банки же будут в первую очередь рассматривать заемщиков с хорошей кредитной историей и историей взаимодействия с банком. Если же ваша компания до этого времени пользовалась только расчетными счетами, но планирует покупать землю, ей стоит определиться с выбором банка и заранее начать формировать отношения с ним. Возможно, взять какой-то небольшой кредит на приобретение техники или текущие потребности. Год, который остался впереди – это как раз достаточный минимальный срок для оценки кредитной истории заемщика. Нужно показать себя, пройти процедуры проверок, некую «легализацию».
  • Выполнить требования, для того чтобы соответствовать и попасть под условия Господдержки в виде компенсации ставки по кредиту. Следует отметить, что уже сейчас наиболее эффективные и максимально прозрачные программы Господдержки базируются именно на банковском кредитовании.

При всех неоднозначностях «земельного» закона он будет иметь позитивное влияние на агросектор Украины. Это заход денег в отрасль с других видов бизнеса, внешних инвесторов. Новый Коронакризис сделает неперспективными ряд отраслей, и вскоре будет наблюдаться переток капиталов. Бизнес уже ищет «тихие гавани», и сельхозземли в этом контексте выглядят очень привлекательно. Тем более что агросектор даже в нынешних условиях продолжает оставаться в категории отраслей, не подверженных значительным рискам, вместе с медициной, фармацией, торговлей продуктами питания и товарами первой необходимости.

Напомним, продать или найти новую или б/у технику вы можете в нашем разделе «Продажа техники».

А чтобы ничего не пропустить – подписывайтесь на наш канал в Telegram, Instagram, и Facebook! А также – на наш канал YouTube: https://www.youtube.com/user/agropravda/videos

Еще фото
Вам понравился материал? Поделитесь с друзьями!

Популярные товары

Поиск техники и химикатов Поиск

  • Мотоблоки
  • Тракторы
  • Комбайны
  • Транспорт
  • Для почвы
  • Жатки
  • Уборочная
  • Погрузки
  • Удобрения и полив
  • Прицепы
  • Мототехника
  • Химия для почвы
  • Химия для растений